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Wohn- und Mietwertgutachten

Wohnwertgutachten

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Wohnwertgutachten

Was ist ein Miet-/Wohnwertgutachten?

Unter einem Miet- bzw. Wohnwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung der mietwertrelevanten Eigenschaften.

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Der Mietbegriff

Bei Mietwertermittlungen wird unterschieden zwischen den Begriffen “ortsübliche Vergleichsmiete” und “Marktmiete”.

Die “ortsübliche Vergleichsmiete” ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.

Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Die “Marktmiete” ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze (i.d.R. 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren

Im Rahmen von Scheidungsverfahren sind häufig zwei unterschiedliche Miet-/Wohnwerte zu ermitteln, der “objektive Wohnwert” und der “angemessene Wohnwert”.

Der “objektive Wohnwert” entspricht der für das Bewertungsobjekt erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete.

Dagegen ist nach der gängigen Rechtsprechung unter dem “angemessenen Wohnwert” der Mietwert i.S.d. ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen, den ein im betreffenden Wohnobjekt verbleibender Ehegatte nach seinen Einkommensverhältnissen für eine angemietete Wohnung zur Deckung seines Wohnbedarfs aufwenden würde (subjektiver Wohnwert).

Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren

Soll im Rahmen von Scheidungsverfahren der ermittelte Miet-/Wohnwert als Basis einer Nutzwertentschädigung dienen, ist der ermittelte Miet-/Wohnwert um die vom Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskostenansätze zu kürzen.

Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.
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