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Gutachten für das Finanzamt

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Steuerliche Bewertung von Immobilien

Wir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich. Wir überprüfen insbesondere von den Finanzämtern festgestellte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Grundbesitzwert einer Immobilie. In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer für meine Kunden erreichen.
Dies liegt sehr häufig daran, dass die Finanzbehörden den Grundbesitzwert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft “vom Schreibtisch aus” bestimmen und Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen. Als Sachverständige müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und und mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und einen zu hohen Steuerbescheid erhalten? Wir helfen Ihnen gerne weiter und erstellen ein Bedrafswertgutachten.

Es kommt sehr häufig vor, dass ein Steuerbescheid nach Vorlage eines durch mich erstellten Gutachtens massiv nach unten korrigiert wird.

Wie bewertet das Finanzamt überhaupt?

Umfangreiche Vorschriften regeln die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff “Endvermögen” ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden. Bewohnen die Kinder selbst die Wohnfläche, darf diese nicht mehr als 200m² betragen. Die Ermitllung der Wohnfläche richtet sich nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

Das Grundvermögen soll grundsätzlich mit dem Grundbesitzwert abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Die in Betracht kommenden und gängigen Bewertungsverfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, werden im Bewertungsgesetz (BewG) typisierend geregelt.

Beim Vergleichswertverfahren (für Wohnungseigentum) wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen (Kaufpreise) abgeleitet. Voraussetzung ist aber, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt.

Beim Sachwertverfahren werden die Neuherstelungskosten der Immobilie berechnet und anschließend durch eine Alterswertminderung das tatsächliche Baujahr berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt. Der Wert wird hierbei nach dem Ertrag (Miete), dem Bodenwert und dem Alter des Gebäudes berechnet.

Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind. Hierbei wird der Verkehrswert nach den Herstellungskosten der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.

Steuerberater, Finanzbeamte, Finanzrichter und wir als Gutachter werden sich mit Gutachten und Gegengutachten bei Erbschaften mit vermietetem Grundbesitz befassen.

Ein Beispiel ist die Klärung der Frage nach der Höhe des Bedarfswertes eines bestimmten Hauses. So wird der Wert zum Beispiel durch viele Faktoren, u.a. auch der technischen Bausubstanz beeinflusst. Es ist daher damit zu rechnen, dass sich im Laufe der Zeit in der Praxis bestimmte Bezugsgrößen herausbilden werden. In der Vergangenheit hat sich das Finanzamt an der Bewertung des örtlichen Gutachterausschusses orientiert.

Fazit

Die Besteuerung von Erbschaften ist im Hinblick auf Immobilien willkürlich bis aberwitzig. Der Ende 2008 “gefundene” politische Kompromiss zur Neufassung der Erbschaftsteuer führt dazu, dass eine merkwürdige Verschonungsregel geschaffen wurde. Wieso bleibt selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei, und vermieteter Wohnraum jedoch nicht? Will der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift “Mieter aussperren” oder die berufliche Mobilität von Erben einschränken? Sicher nicht.

TIPP

Haben Sie eine Immobilie geerbt und einen zu hohen Steuerbescheid erhalten? Wir helfen Ihnen gerne weiter und erstellen ein Bedarfswertgutachten.
Zudem erstellen wir für Ihre geerbte Immobilie – wenn Sie diese verkaufen möchten – kostenlos das erforderliche Gutachten für Sie!

Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

Verkehrswertgutachten

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Verkehrswertgutachten

Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetz- buches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht.

Bei einem gängigen Verkehrswertgutachten ist die Ausarbeitung mit einem nicht unerheblichen Arbeitsaufwand verbunden, da zunächst sehr viele Unterlagen benötigt werden.
Es müssen Flurkarte, Grundbuchauszug, Altlastenauskunft, Flächennutzungsplan, Denkmalschutzsituation, Baulastenauskunft, Bebauungsplan, Anliegerbescheinigung über Erschließungsbeiträge sowie weitere Informationen vom Gutachterausschuss oder der Sanierungsbehörde beschafft werden.

Nach einer gründlich durchgeführten Objektbesichtigung mit einer umfangreichen Dokumentation erfolgt anschließend auf dieser Grundlage die Ausarbeitung des Gutachtens mit ausführlichen Be- gründungen, Hintergrundinformationen sowie der Berechnung des Immobilienwertes.
Hinzu kommt eine umfangreiche Erläuterung der Begrifflichkeiten, so dass das Gutachten auch für Laien verständlich ist. Letztlich umfasst das Verkehrswertgutachtens ca. 80-90 Seiten.

Der Ablauf:

Sie beauftragen uns, den Wert Ihrer Immobilie im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens festzustellen.

Die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen kann einige Tage dauern, in der Zwischenzeit wird eine Objektbesichtigung mit einer Überprüfung der Bausubstanz vorgenommen, die eine Grundvoraussetzung für das Verkehrswertgutachten ist.

Die Objektbesichtigung umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Untersuchung aller Räume auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
  • Energetische Prüfung von Fenstern, Türen, Dach, Hauswänden, Geschossdecken usw.
  • Kontrolle auf evtl. Undichtigkeiten/Feuchtigkeit
  • Sichtung auf Schäden bei Außenfassade, Terrasse, Balkonen, Brüstungen
  • Überprüfung des Daches inkl. Eindeckung, Regenrinne, Gebälk und des Dachstuhls
  • Kontrolle der Versorgungsleitungen/Hausanschlüsse, Elektroinstallation
  • Überprüfung von Garage/Carport/Stellplatz und Überdachungen
  • Erfassung der vorhandenen Instandhaltungsmaßnahmen

Im Anschluss an die Ortsbesichtigung, wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen, erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiter maßgeblichen Faktoren ein schriftliches Verkehrswertgutachten.

Der zeitliche Arbeitsaufwand für ein Verkehrswertgut kann bis zu 5 Arbeitstage betragen. Dafür erhalten Sie ein Gutachten, das valide ist und rechtlich bei Behörden, Gerichten und Finanzämtern anerkannt wird.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten? Unser persönlicher Tipp:

Das Kurzgutachten ist meist völlig ausreichend, wenn Sie lediglich erfahren möchten, was Ihre Immobilie wert ist, weil Sie z.B. einen Verkauf der Immobilie beabsichtigen oder Sie sich in einer Erbengemeinschaft im Grunde einig sind und lediglich eine objektive Wertermittlung und eine schriftliche Begründung dazu benötigen.

Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich

Das Verkehrswertgutachten ist die einzige Option, wenn Sie in einen Rechtsstreit verwickelt sind bzw. ein solcher bevorsteht. Dies ist zum Beispiel bei einer Ehescheidung oder bei einer Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft der Fall.
Bei einer zu hohen Ansetzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt und der daraus geforderten Erbschaftssteuer ist das Bedarfswertgutachten (ähnlich wie das Verkehrswertgutachten) die einzige Option.

Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

Kurzgutachten

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Kurzgutachten

Wann ist ein Kurzgutachten ausreichend?

Die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern, ist von erheblicher Tragweite. Eine solche Entscheidung sollte auf möglichst sicherer Grundlage erfolgen. Durch die Einschaltung eines qualifizierten Sachverständigen können Sie Risiken erheblich minimieren.
Wenn Sie lediglich wissen möchten, welcher Wert zurzeit auf dem freien Markt mit Ihrer Immobilie erzielt werden kann oder generell eine schriftliche Ausarbeitung benötigen, bspw. für die Verkaufs- argumentation gegenüber Kaufinteressenten, dann ist diese Variante für Sie vollkommend ausreichend.

Für einen Verkauf ist das Gutachten sogar kostenlos!

Allerdings besitzt ein Kurzgutachten keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten. Ein Kurzgutachten wird zwar auf ähnlicher Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt, der Umfang der schriftlichen Ausarbeitung umfasst aber nur das notwendigste, daher können natürlich nicht alle Aspekte rechtssicher aufgeführt werden.
Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich!

Der Ablauf:

Sie beauftragen uns, den Wert Ihrer Immobilie im Rahmen eines Kurzgutachtens festzustellen. Die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen kann einige Tage dauern, in der Zwischenzeit wird eine Objektbesichtigung mit einer Überprüfung der Bausubstanz vorgenommen, die eine Grundvoraussetzung für das Kurzgutachten ist.

Die Objektbesichtigung umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Untersuchung aller Räume auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
  • Energetische Prüfung von Fenstern, Türen, Dach, Hauswänden, Geschossdecken usw.
  • Kontrolle auf evtl. Undichtigkeiten/Feuchtigkeit
  • Sichtung auf Schäden bei Außenfassade, Terrasse, Balkonen, Brüstungen
  • Überprüfung des Daches inkl. Eindeckung, Regenrinne, Gebälk und des Dachstuhls
  • Kontrolle der Versorgungsleitungen/Hausanschlüsse, Elektroinstallation
  • Überprüfung von Garage/Carport/Stellplatz und Überdachungen
  • Erfassung der vorhandenen Instandhaltungsmaßnahmen

Im Anschluss der Ortsbesichtigung, wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen, erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiteren maßgeblichen Faktoren ein schriftliches Gutachten mit einem Umfang von ca. 30-60 Seiten.

Zudem haben Sie die Option, für das in einem Kurzgutachten bewertete Objekt ein offizielles Verkehrswertgutachten von uns zu erhalten, das Sie z.B. als Rechtsgrundlage vor Gericht oder als Finanzierungsgrundlage für ein Kreditinstitut verwenden können. Das Honorar für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens wird dann mit dem zuvor geleisteten Honorar für das Kurzgutachten verrechnet.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten? Unser persönlicher Tipp:

Das Kurzgutachten ist meist völlig ausreichend, wenn Sie lediglich erfahren möchten, was Ihre Immobilie wert ist, weil Sie z.B. einen Verkauf der Immobilie beabsichtigen oder Sie sich in einer Erbengemeinschaft im Grunde einig sind und lediglich eine objektive Wertermittlung und eine schriftliche Begründung dazu benötigen.

Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich

Das Verkehrswertgutachten ist die einzige Option, wenn Sie in einen Rechtsstreit verwickelt sind bzw. ein solcher bevorsteht. Dies ist zum Beispiel bei einer Ehescheidung oder bei einer Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft der Fall. Bei einer zu hohen Ansetzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt und der daraus geforderten Erbschaftssteuer ist das Bedarfswertgutachten (ähnlich wie das Verkehrswertgutachten) die einzige Option.

Gerne beraten wir Sie, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.
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