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Weitere Wertermittlung

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Welche weiteren Wertermittlung gibt es noch?

Zusätzlich zu den “klassischen Wertermittlungsverfahren” und den entsprechenden Gutachten können auch weitere Wertgutachtenleistungen mit anderen Bewertungsverfahren in Auftrag gegeben werden.

  • Wertermittlung nach der Monte Carlo Methode
  • Feststellung des merkantilen Minderwerts
  • Residualwertverfahren
  • Wertgutachten nach der Investment Methode
  • Anfangswert- und Endwertermittlung
  • Bewertung nach internationalen Vorschriften der RICS
  • Zweitgutachten zur Verifizierung ermittelter Werte
  • Überprüfung von vorliegenden Gutachten in Form von Ober-, Kontroll- und Gegengutachten
  • Bewertung für den Notverkauf (Zwangsversteigerungen/Insolvenzen)
  • Liquidationsverfahren (Bodenwertwert abzgl. Gebäudeabriss)
Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

DCF Gutachten

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Wertermittlung mit dem Discounted-Cash-Flow Verfahren

Discounted Cash-Flow (DCF) (dt. abgezinster Zahlungsstrom) beschreibt ein Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere zur Unternehmensbewertung und zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (eng. discounting) von Zahlungsströmen (eng. cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf.

Die Vermutung eines Zusammenhangs zwischen Marktwert von Unternehmen und dem DCF geht auf den US-amerikanischen Wirtschaftswissenschaftler Alfred Rappaport zurück (Shareholder Value).

Das DCF-Verfahren ermöglicht die Ermittlung des aktuellen Ertragswertes einer Immobilie.

Das Verfahren berücksichtigt

  • Nutzungszeitraum
  • Erträge
  • Kosten
  • kalkulatorische Kosten
  • Verzinsungsanspruch(Zinssatz risikoloser Kapitalanlagen (z.B. Tagesgeldkonto) plus Risikoprämie)

Die ersten fünf Jahre der Investition werden detailliert betrachtet. Die restliche Nutzungszeit wird pauschal berechnet.
Der geplante Liquiditätsüberschuss (Gewinn) wird mit dem internen Zinssatz (Verzinsungsanspruch) über die Jahre abgezinst. Die Summe der Barwerte ergibt den Ertragswert der Immobilie.

Hieraus ergibt sich, dass umso weiter eine Schätzung in der Zukunft liegt, sie desto weniger stark ins Gewicht fällt.

Beispiele für die Anwendung von DCF-Verfahren zur Wertermittlung:

  • Bürogebäude
  • vermietete und verpachtete Wohngebäude
  • verpachte land- und fortstwirtschaftliche Grundstücke
  • Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen
  • Mehrfamilienhäuser
  • Produktionsimmobilien
  • Gewerbeimmobilien
  • Betreiberimmobilien
  • Spezialimmobilien
  • Portfolios
Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

Wertermittlung nach IAS/IFRS

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Was ist die Bewertung nach IAS/IFRS?

Für die Bilanzierung gemäß HGB waren die Marktwerte von Immobilien bisher von untergeordneter Bedeutung. Durch die IAS/IFRS Bilanzierung kommt dem Marktwert ein höheres Gewicht zu. Dadurch ist es für eine solche Wertermittlung hilfreich, die Unternehmensimmobilien bis hin zu Portfolios von einem externen Sachverständigen durchführen zu lassen.

Kernpunkt einer Wertermittlung für die Bilanzierung von Immobilien nach IAS/IFRS ist die Ermittlung des Fair Value. Der Fair Value ist im Gegensatz zum Verkehrswert kein eindeutig bestimmter (objektiver) Wert, sondern ein Wert, dessen Höhe von verschiedenen Prämissen abhängig ist. Fair Value kann im Deutschen mit “beizulegender Zeitwert – üblicher Marktpreis” übersetzt werden.

Eine Bilanzierung nach den IAS/IFRS-Standards, wie sie bereits ab 2005 für alle börsennotierten Unternehmen zur Vorschrift wird, fördert durch den Ausweis von zeitnahen Immobilienwerten (ohne stille Reserven) die Transparenz für die Bank und erleichtert ein positives Rating und damit die notwendige Kreditvergabe. Namhafte Fachleute, aber auch viele Banken gehen davon aus, dass die zunächst nur für börsennotierten Unternehmen geltenden IAS/IFRS-Standards auch zukünftig für alle bilanzierende Unternehmen zur Anwendung gelangen werden, auch wenn dies jetzt noch nicht zwingend ist.

Ablauf und Leistungen zu der Wertermittlung nach IAS/IFRS Bilanzierung:

Sie beauftragen uns, den Wert Ihrer Immobilie im Rahmen der Bilanzierung nach IAS/IFRS fest- zustellen.

Hierbei muss genau ermittelt werden, in welchem Zusammenhang die Immobilie genutzt wird. Dabei müssen die zu bewertenen Immobilien in unterschiedlich Nutzungseinheiten klassifiziert werden.

Beispiele für die unterschiedlichen Ansätze nach IAS/IFRS von Immobilien:

Handelt es sich um eine:

  • Vorratsimmobilie
  • Fertigungsauftrag für eine Immobilie
  • Sachanlage-Immobilie
  • Finanzanlage-Immobilie
  • in der Modernisierungsphase befindliche Immobilie
  • Immobilie mit der Absicht zur Weiterveräußerung
  • Immobilie im Analage Vermögen und veräußerungsbereiten Zustand und wenn die Veräußerung wahrscheinlich ist
  • Verwendungszweck der für die Immobilie unbestimmt
Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten

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Verkehrswertgutachten

Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetz- buches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht.

Bei einem gängigen Verkehrswertgutachten ist die Ausarbeitung mit einem nicht unerheblichen Arbeitsaufwand verbunden, da zunächst sehr viele Unterlagen benötigt werden.
Es müssen Flurkarte, Grundbuchauszug, Altlastenauskunft, Flächennutzungsplan, Denkmalschutzsituation, Baulastenauskunft, Bebauungsplan, Anliegerbescheinigung über Erschließungsbeiträge sowie weitere Informationen vom Gutachterausschuss oder der Sanierungsbehörde beschafft werden.

Nach einer gründlich durchgeführten Objektbesichtigung mit einer umfangreichen Dokumentation erfolgt anschließend auf dieser Grundlage die Ausarbeitung des Gutachtens mit ausführlichen Be- gründungen, Hintergrundinformationen sowie der Berechnung des Immobilienwertes.
Hinzu kommt eine umfangreiche Erläuterung der Begrifflichkeiten, so dass das Gutachten auch für Laien verständlich ist. Letztlich umfasst das Verkehrswertgutachtens ca. 80-90 Seiten.

Der Ablauf:

Sie beauftragen uns, den Wert Ihrer Immobilie im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens festzustellen.

Die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen kann einige Tage dauern, in der Zwischenzeit wird eine Objektbesichtigung mit einer Überprüfung der Bausubstanz vorgenommen, die eine Grundvoraussetzung für das Verkehrswertgutachten ist.

Die Objektbesichtigung umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Untersuchung aller Räume auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
  • Energetische Prüfung von Fenstern, Türen, Dach, Hauswänden, Geschossdecken usw.
  • Kontrolle auf evtl. Undichtigkeiten/Feuchtigkeit
  • Sichtung auf Schäden bei Außenfassade, Terrasse, Balkonen, Brüstungen
  • Überprüfung des Daches inkl. Eindeckung, Regenrinne, Gebälk und des Dachstuhls
  • Kontrolle der Versorgungsleitungen/Hausanschlüsse, Elektroinstallation
  • Überprüfung von Garage/Carport/Stellplatz und Überdachungen
  • Erfassung der vorhandenen Instandhaltungsmaßnahmen

Im Anschluss an die Ortsbesichtigung, wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen, erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiter maßgeblichen Faktoren ein schriftliches Verkehrswertgutachten.

Der zeitliche Arbeitsaufwand für ein Verkehrswertgut kann bis zu 5 Arbeitstage betragen. Dafür erhalten Sie ein Gutachten, das valide ist und rechtlich bei Behörden, Gerichten und Finanzämtern anerkannt wird.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten? Unser persönlicher Tipp:

Das Kurzgutachten ist meist völlig ausreichend, wenn Sie lediglich erfahren möchten, was Ihre Immobilie wert ist, weil Sie z.B. einen Verkauf der Immobilie beabsichtigen oder Sie sich in einer Erbengemeinschaft im Grunde einig sind und lediglich eine objektive Wertermittlung und eine schriftliche Begründung dazu benötigen.

Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich

Das Verkehrswertgutachten ist die einzige Option, wenn Sie in einen Rechtsstreit verwickelt sind bzw. ein solcher bevorsteht. Dies ist zum Beispiel bei einer Ehescheidung oder bei einer Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft der Fall.
Bei einer zu hohen Ansetzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt und der daraus geforderten Erbschaftssteuer ist das Bedarfswertgutachten (ähnlich wie das Verkehrswertgutachten) die einzige Option.

Gerne beraten wir Sie gerne, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.

Kurzgutachten

Kurzgutachten

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Kurzgutachten

Wann ist ein Kurzgutachten ausreichend?

Die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern, ist von erheblicher Tragweite. Eine solche Entscheidung sollte auf möglichst sicherer Grundlage erfolgen. Durch die Einschaltung eines qualifizierten Sachverständigen können Sie Risiken erheblich minimieren.
Wenn Sie lediglich wissen möchten, welcher Wert zurzeit auf dem freien Markt mit Ihrer Immobilie erzielt werden kann oder generell eine schriftliche Ausarbeitung benötigen, bspw. für die Verkaufs- argumentation gegenüber Kaufinteressenten, dann ist diese Variante für Sie vollkommend ausreichend.

Für einen Verkauf ist das Gutachten sogar kostenlos!

Allerdings besitzt ein Kurzgutachten keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten. Ein Kurzgutachten wird zwar auf ähnlicher Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt, der Umfang der schriftlichen Ausarbeitung umfasst aber nur das notwendigste, daher können natürlich nicht alle Aspekte rechtssicher aufgeführt werden.
Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich!

Der Ablauf:

Sie beauftragen uns, den Wert Ihrer Immobilie im Rahmen eines Kurzgutachtens festzustellen. Die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen kann einige Tage dauern, in der Zwischenzeit wird eine Objektbesichtigung mit einer Überprüfung der Bausubstanz vorgenommen, die eine Grundvoraussetzung für das Kurzgutachten ist.

Die Objektbesichtigung umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Untersuchung aller Räume auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
  • Energetische Prüfung von Fenstern, Türen, Dach, Hauswänden, Geschossdecken usw.
  • Kontrolle auf evtl. Undichtigkeiten/Feuchtigkeit
  • Sichtung auf Schäden bei Außenfassade, Terrasse, Balkonen, Brüstungen
  • Überprüfung des Daches inkl. Eindeckung, Regenrinne, Gebälk und des Dachstuhls
  • Kontrolle der Versorgungsleitungen/Hausanschlüsse, Elektroinstallation
  • Überprüfung von Garage/Carport/Stellplatz und Überdachungen
  • Erfassung der vorhandenen Instandhaltungsmaßnahmen

Im Anschluss der Ortsbesichtigung, wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen, erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiteren maßgeblichen Faktoren ein schriftliches Gutachten mit einem Umfang von ca. 30-60 Seiten.

Zudem haben Sie die Option, für das in einem Kurzgutachten bewertete Objekt ein offizielles Verkehrswertgutachten von uns zu erhalten, das Sie z.B. als Rechtsgrundlage vor Gericht oder als Finanzierungsgrundlage für ein Kreditinstitut verwenden können. Das Honorar für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens wird dann mit dem zuvor geleisteten Honorar für das Kurzgutachten verrechnet.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten? Unser persönlicher Tipp:

Das Kurzgutachten ist meist völlig ausreichend, wenn Sie lediglich erfahren möchten, was Ihre Immobilie wert ist, weil Sie z.B. einen Verkauf der Immobilie beabsichtigen oder Sie sich in einer Erbengemeinschaft im Grunde einig sind und lediglich eine objektive Wertermittlung und eine schriftliche Begründung dazu benötigen.

Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich

Das Verkehrswertgutachten ist die einzige Option, wenn Sie in einen Rechtsstreit verwickelt sind bzw. ein solcher bevorsteht. Dies ist zum Beispiel bei einer Ehescheidung oder bei einer Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft der Fall. Bei einer zu hohen Ansetzung des Immobilienwertes durch das Finanzamt und der daraus geforderten Erbschaftssteuer ist das Bedarfswertgutachten (ähnlich wie das Verkehrswertgutachten) die einzige Option.

Gerne beraten wir Sie, welches Gutachten Sie im Einzelfall benötigen.
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