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Bewertung von Rechten und Lasten

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Was sind Rechte und Lasten?

Oftmals sind beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien/Grundstücken weitere Rechte und Lasten an diesen zu beachten. Im Rahmen der Wertermittlung des Objekts sollten die Rechte und Lasten wertmäßig erfasst werden.

Neben der klassischen Baulast sind die weitere Rechte und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Da diese häufig nicht ohne weiteres gelöscht werden können, beeinflussen sie nachhaltig den Wert einer Immobilie. Daher sollten diese Nutzungsbeeinträchtigungen der Immobilie in der Immobilienwertermittlung angemessen berücksichtigt werden.
So haben etwa bestehende Rechte für unterirdische Leitungen bei bebauten Grundstücken in der Regel keinen wesentlichen Werteinfluss. Wege- und Fahrrechte können den Wert der Immobilie hingegen schon stärker beeinträchtigen.
Ein eingetragenes Wohnungsrecht kann sogar die Nutzung der betroffenen Räume durch den Käufer verhindern. Die Prüfung des Grundbuchinhalts wird deshalb dringend empfohlen.

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Baulasten

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht einiger deutscher Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber Dritten, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Beispiel:
Ein Grundstück liegt nicht an einer öffentlich-rechtlichen Straße. Der Nachbar duldet die Zufahrt und übernimmt die öffentlich-rechtliche Sicherung auf seinem Grundstück durch Eintragung einer Baulast.

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Reallasten

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen.

Beispiel:
Verkäufer und Käufer eines Bauernhofes einigen sich darauf, dass dem Verkäufer eine lebenslange Rente zu zahlen ist. Diese wird in das Grundbuch an erste Stelle eingetragen.

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Grunddienstbarkeiten

Die Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks).

Beispiel:
Die Zufahrt zum eigenen Grundstückstück führt über ein fremdes Grundstück. Dieses darf zum Zwecke des Durchganges / der Durchfahrt überfahren bzw. genutzt werden.

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Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht die Befugnis einer bestimmten Person, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Sie unterscheidet sich vom Nießbrauch als dem umfassenden Nutzungsrecht durch ihre Beschränkung auf einzelne Aspekte der Grundstücksnutzung (daher der Name beschränkte persönliche Dienstbarkeit).

Sie hat aber mit ihm gemein, dass sie unveräußerlich und unvererblich ist. Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit besteht darin, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einer bestimmten Person und nicht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht.

Bespiel:
Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes – insbesondere also eine Wohnung – beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – also beispielsweise Waschküche, Trockenraum, Hausgarten, Garage – mitbenutzen.

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Nießbrauch

Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte (§ 100 BGB), sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von „Früchten“ (§ 99 BGB), also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes:

Beispiele:
Fruchtziehung: Mietzahlung bei vermieteten Objekten oder Pachtzahlungen bei einem landwirtschaftlichen verpachteten Grundstück.
Nutzungsrecht: lebenslanges Wohnrecht einer Immobilie oder die Ernte von landwirtschaftlich verpachteten Grundstück.

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Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.

Beispiel:
Grundstückseigentümer A räumt ein Erbbaurecht gegen den Hauseigentümer B ein. Hauseigentümer B zahlt dann an Grundstückseigentümer A die Erbbauzinsen.

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